LB-2006-378

INSTANS: Borgarting lagmannsrett - Dom.
DATO: 2007-05-29
PUBLISERT: LB-2006-378
STIKKORD: Tomtefeste. Tomtefesteloven §16. Erstatning.
SAMMENDRAG: Krav om erstatning fra fester grunnet påstått uberettiget hogst på festetomten. Uenighet om festekontrakten ga grunneier rett til å foreta hogst på festetomten, og eventuelt i hvilket omfang. Fester anførte også at han kunne motsette seg hogst når dette førte til redusert trivsel etter tomtefesteloven §16 første ledd 2. punktum. Lagmannsretten kom til at verken kontraktens bestemmelser eller tomtefestelovens §16 kunne lede til erstatning for grunneier. Varslingsplikt etter tomtefestelovens §16.

Henvisninger: lov-1996-12-20-106-§16 (Tomtefestelov §16),

SAKSGANG: Ringerike tingrett TRING-2005-70956 - Borgarting lagmannsrett LB-2006-378. Anke til Høyesterett nektet fremmet, HR-2007-01253-U.
PARTER: Jan Erling Erlvang (Advokat Endre Storløkken) mot Johannes Berg Sundeid (Advokat Trine Buttingsrud Mathiesen).
FORFATTER: Lagdommer Mette D. Trovik. Ekstraordinær lagdommer Trygve Schiøll. Kst. lagdommer Yngvild Thue.

Henvisninger i teksten: lov-1863-06-22-2 (Skoglov), lov-1915-08-13-6-§180 (Tvml §180), lov-1915-08-13-6-§213 (Tvml §213), lov-1961-06-16-15-§1 (Nabolov §1), lov-1961-06-16-15-§2 (Nabolov §2), lov-1976-12-17-100-§3 (Forsinkelsesrentelov §3)

Avgjørelser

       Saken gjelder krav om erstatning for påstått urettmessig hogst på festet hyttetomt.

       Ankemotparten Johannes Berg Sundeid er eier av gnr. 9 bnr. 1 i Ringerike kommune.

       Den ankende part Jan Erlvang inngikk den 24. mars 1963 avtale om leie av festetomt på overnevnte eiendom. Bortfester etter kontrakten var Gunnar Sundeid, ankemotpartens far. Johannes Berg Sundeid overtok fulle rettigheter og plikter etter festekontraktene fra 01.01.2004.

       Erlvangs festetomt består av 4 parseller, og har et areal på i underkant av 7 mål. Erlvang har oppført en hytte på tomten. Festetomten ligger i et typisk skogsområde hvor det er totalt 18 hytter på festetomt. Alle festetomtene er eid av Sundeid, og festekontraktene er etter det opplyste i det alt vesentlige likelydende. Festekontrakten punkt 4 omhandler hogst på tomten. Bestemmelsen lyder:


« De trær som står på parsellen, eller senere vokser opp eies av grunneieren.

Leieren avgjør hvilke trær han ønsker skal hugges, mens eieren avgjør tidspunktet i året da hugsten skal foregå.

Parsellen skal aldri snauhugges, men det skal foregå forstlig hugst.

Parsellen kan fritt beplantes av leieren, dog ikke til gene for nabotomt.

Grunneier har rett til å komme fram med skogsvirke over parsellen i nødvendig utstrekning. »

       I desember 2004 iverksatte ankemotparten hogst på området, herunder på Erlvangs festetomt. Hogsten ble administrert av Sundeid og utført av skogsentreprenør Bjørn Tandberg. I forbindelse med noen voldsomme stormer i januar 2005 var det også vindfall av en mengde trær i området. Opprydningen i området fant først sted våren 2005.

       Det oppsto tvist mellom partene på grunn av denne hogsten. Festekontraktens hogstbestemmelse har også tidligere vært gjenstand for tvist, jf Ringerikes byretts dom av 15. februar 1965 (sak 46/1964 A). Denne dommen er ikke bindende for partene.

       Ankende part brakte saken inn for Ringerike tingrett som den 18.10.2005 avsa dom med slik domsslutning:

1. Johannes Berg Sundeid frifinnes.
2. I saksomkostninger betaler Jan Erlvang til Johannes Berg Sundeid 43 270 - førtitretusentohundreogsytti - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom, med tillegg av den til enhver tid gjeldende forsinkelsesrente etter forsinkelsesrenteloven §3 første ledd første punktum, fra forfall til betaling skjer.
3. Jan Erlvang betaler rettens omkostninger til fagkyndige meddommere med 10 332 - titusentrehundreogtrettito - kroner - innen 2 - to - uker fra forkynnelse av denne dom.

       Erlvang har i rett tid påanket dommen til Borgarting lagmannsrett. Dommen er påanket i sin helhet, og gjelder både tingrettens bevisbedømmelse og rettsanvendelse.

       Ankeforhandlingen fant sted 8. mai 2007 i Ringerike tinghus. Ankemotparten Johannes Berg Sundeid møtte. Den ankende part møtte av helsemessige grunner ikke personlig. Dette var varslet forut for ankeforhandlingen. En venn av ankende part, Polon Todsen, ble gitt adgang til å overvære ankeforhandlingen i sin helhet, jf tvistemålsloven §213 annet ledd. Det ble foretatt befaring, avhørt 7 vitner, hvorav 3 sakkyndige vitner, og foretatt slik dokumentasjon som rettsboken viser. Om saksforholdet for øvrig vises til tingrettens dom og lagmannsrettens bemerkninger nedenfor.

       Den ankende part, Jan Erlvang, har i det vesentlige anført:

       Festekontrakten pkt. 4 må forstås etter sin ordlyd hvoretter det er fester som kan avgjøre hvilke trær som skal hugges. Grunneier avgjør etter festekontrakten tidspunktet for når hogsten skal skje. Den ankende part ønsket ikke at det skulle foretas noen hogst av trærne på eiendommen, og i hvert fall ikke hogst i det omfang som her har skjedd. Hogsten er derfor i strid med festekontrakten pkt. 4. Det ble i utgangspunktet også anført at hogsten var i strid med festekontrakten fordi den ikke er forstlig utført.

       Festeren må uansett varsles før hogst iverksettes. Det er på det rene at Erlvang ikke ble kontaktet av grunneier før hogsten.

       Tingretten tar feil når den uttaler at tomtefesteloven §16 første ledd annet punktum ikke kommer til anvendelse. Denne bestemmelsen er en preseptorisk bestemmelse som gjelder i de tilfellene partene har avtalt at festeren ikke kan hogge ned trær på eiendommen. Etter denne bestemmelsen kan festeren sette seg i mot hogst av trær som bør bli stående for « trivnaden si skuld ». Hogsten har ført til et ødelagt miljø for Erlvang, og trivselsfaktoren er betydelig nedsatt på grunn av redusert skjerming for innsyn fra naboer, sol og vind. Erlvang ønsket at en rekke av de trærne som nå er hogd skulle ble stående, og dette ligger innenfor det festeren med rimelighet kan kreve etter tomtefesteloven §16 første ledd annet punktum. Bestemmelsen i tomtefestelovens §16 første ledd annet punktum må videre gå foran skoglovens bestemmelser. Bruddet på festekontrakten pkt. 4 og tomtefesteloven §16 første ledd annet punktum utgjør ansvarsgrunnlag for erstatning.

       Erlvang har blitt påført et økonomiske tap som følge av hogsten. Som en følge av nedsatt skjerming har eiendommens omsetningsverdi blitt redusert med om lag kr 200.000. Det er imidlertid ikke aktuelt for Erlvang å selge eiendommen. For å reparere på de skader som har oppstått som en følge av hogsten må eiendommen beplantes og planeres for om lag kr 123.000.

       Den ankende part har nedlagt slik påstand:

1. Johannes Berg Sundeid dømmes til å betale erstatning til Jan Erlvang, fastsatt etter rettens skjønn.
2. Johannes Berg Sundeid dømmes til å betale sakens omkostninger med tillegg av forsinkelsesrente fra 14 dager etter dommens forkynnelse.

       Ankemotparten, Johannes Berg Sundeid, har i det vesentlig anført:

       Ringerike tingrett har foretatt en riktig fortolkning av festekontrakten.

       Festekontrakten pkt. 4 gir kun festeren en rett til å fremsette ønsker om hvilke trær som skal hogges. Dette følger av «avgjør hvilke trær han ønsker skal hugges ». Der hvor festerens ønsker er i strid med forstlige prinsipper i forhold til hva som må hogges, må festerens ønsker tre tilbake.

       Det var nødvendig for grunneieren å foreta gjennomhogst i hele området, hvor det var forstlige prinsipper som var avgjørende for hva som skulle hogges. Dette kan ikke anses som snauhogst. På eiendommen står det igjen et tilstrekkelig antall trær i frøstilling som sikrer gjenvekst. I tillegg var det en del råte i granbestanden som kunne medføre vindfall og skader på hytta. Hyttelaget i området hadde lenge øvet press på at det skulle skje hogst i området, og en fester nektet å betale økt festeavgift før hogst ble foretatt.

       I tillegg til sluttavvikling av deler av skogen, ble det foretatt en del tynning i området. Også denne tynningen er utført i henhold til forstlige prinsipper.

       Etter hogsten ble det en del vindfall på eiendommen. Dette er ikke uvanlig når gammel skog blir hogd, og det var ikke forhold ved hogsten som tilsa noen større fare for vindfall enn normalt. Dette kan følgelig ikke lastes Sundeid. Kort tid etter hogsten var det også uvær som medførte unormalt stort vindfall i distriktet generelt.

       Det er ikke riktig at skoglovens bestemmelser i sin helhet ikke kommer til anvendelse. Tingretten har ikke avgjort saken ut fra skoglovens bestemmelser.

       Naboloven §2 må stå tilbake for skogloven i forbindelse med naturlig hogst i området, og hogst var ventelig etter « tilhøva på staden ». Videre er det avtalt at hogst kan skje, jf naboloven §1.

       Tomtefesteloven §16 gjelder så langt ikke annet er avtalt. Under enhver omstendighet kan ikke festeren forhindre en nødvendig og forstlig utført hogst i området. Det er heller ikke noe eget vern for ca ett mål etter tomtefesteloven §16 første ledd annet punktum.

       Sundeid gjør prinsipalt gjeldende at det ikke foreligger noe ansvarsgrunnlag for erstatning for grunneier. Det foreligger heller ikke noe økonomisk tap idet eiendommens omsetningsverdi ikke har blitt redusert som en følge av hogsten. Derimot må det antas at eiendommens omsetningsverdi har økt som en følge av mer lys og utsikt på tomten. Dessuten har Sundeid tilbudt seg å kjøpe eiendommen av Erlvang for den verdi denne hadde forut for hogsten. Dersom det foreligger et økonomisk tap for Erlvang må dette uansett være begrenset til den verdi grunneier mottok av skogen. Dette utgjorde omlag 20.000 kroner.

       Ankemotparten har nedlagt slik påstand:

1. Ringerike tingretts dom stadfestes.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten tilpliktes Jan Erlvang å erstatte Johannes Berg Sundeid hans saksomkostninger for lagmannsretten med tillegg av den til enhver tid gjeldende forsinkelsesrente etter forsinkelsesrenteloven §3 første ledd, første punktum, fra forfall til betaling skjer.

       Lagmannsretten bemerker:

       Spørsmålet om Sundeid hadde adgang til å foreta hogst på Erlvangs festetomt må avgjøres på bakgrunn av en tolkning av festekontraktens pkt. 4 og relevant lovgivning.

       Festekontrakten

       Etter ordlyden i festekontrakten pkt. 4 annet punktum er det fester som « avgjør hvilke trær han ønsker skal hugges, mens eieren avgjør tidspunktet i året da hugsten skal foregå ». Ordlyden isolert sett taler for at fester alene skal kunne avgjøre hvilke trær som skal hogges, og at grunneiers rett i denne sammenheng er begrenset til å avgjøre tidspunktet for hogsten. En slik tolkning vil i realiteten innebære at Erlvang har en vetorett mot all hogst på festetomten.

       Det har under bevisførselen ikke fremkommet holdepunkter for å ta stilling til hva som var partenes forutsetninger ved inngåelsen av festekontrakten. Erlvangs festetomt er imidlertid en del av en større skogseiendom som Sundeid eier, og hvor det drives alminnelig skogs- og gårdsdrift. Erlvang har inngått kontrakt om å disponere et areal på denne skogseiendommen over en perioden på 40 år med mulighet for forlengelse med 10 år av gangen. Lagmannsretten legger etter bevisførselen til grunn at festetomten ved avtaleinngåelsen var en utsiktstomt, og at vegetasjonen i området da var vesentlig mindre og lavere enn høsten 2004 da hogsten fant sted.

       Ved inngåelsen av en så vidt langvarig festekontrakt er det naturlig at fester har et visst vern mot omfattende endringer i nærmiljøet. Hensynet til fester tilsier på denne måten at han skal ha et vern som sikrer at tomten fortsatt ligger i et typisk skogsområde. Et slik vern er Erlvang gitt gjennom festekontraktens forbud mot snauhogst, og at hogst skal skje etter forstlige prinsipper, jf festekontrakten pkt. 4 tredje punktum. At Erlvang skal ha adgang til å blokkere enhver drift av skogen på festetomten er imidlertid å trekke hensynet til fester for langt. Det har også formodningen mot seg at dette har vært intensjonen med den aktuelle bestemmelsen. Lagmannsretten antar at festekontrakten pkt. 4 har vært utformet med tanke på den motsatte situasjon, nemlig at fester ønsker fjernet enkelte trær av hensyn til utsikt og solforhold, og at grunneier ikke skulle kunne motsette seg dette med mindre en hogst av disse trærne var i strid med forstlige prinsipper.

       Også festekontrakten lest i sammenheng forutsetter etter lagmannsrettens oppfatning at hogst skal kunne skje. Etter denne har Sundeid selv beholdt eiendomsrett til trærne, og fester har ikke adgang til selv å felle trær på eiendommen. Lagmannsretten forstår av vitneforklaringene at dette også ble praktisert slik av festerne i området. Dersom noen ønsket felling av enkeltstående trær, ble disse merket/kvistet av fester, mens det var Sundeid som sørget for at de aktuelle trærne ble hogd. Fester måtte også betale vederlag for treet til ankemotparten dersom fester ønsket å beholde trevirke. Også Erlvang hadde ved noen anledninger fått Sundeid til å felle enkelte trær på eiendommen mot betaling. At grunneier har beholdt eiendomsrett til trærne taler derfor for at grunneier har rett til å foreta hogst på festetomten. Verdien av denne eiendomsretten ville være betydelig innskrenket dersom han ikke hadde adgang til å drive skogen.

       Videre er det uttrykkelig fastsatt i kontrakten at forstlig hogst skal skje, jf festekontraktens pkt. 4 tredje punktum hvor det fremgår at « (...) det skal foregå forstlig hugst ». Hertil har grunneier etter kontraktens pkt. 4 siste punktum sikret seg en rett til å komme fram med skogsvirke over parsellen i nødvendig utstrekning. Disse bestemmelsene ville være uten betydning dersom det ikke var en klar forutsetning at det skulle skje skogsdrift i området. Også dette trekker i retning av at det var en forutsetning at grunneier skulle ha rett til å foreta hogst på festetomten. Det har derfor formodningen mot seg at det er fester alene som skal avgjøre hvilke trær som skal hogges, herunder motsette seg enhver felling av trær på festetomten. Dette ville båndlegge festetomten i avtaleperioden slik at heller ikke strengt nødvendig felling kunne skje dersom fester motsatte seg hogst. En begrensning i grunneiers rett til å foreta hogst ligger imidlertid i forbudet mot at parsellen snauhogges, og at hogst skal skje etter forstlige prinsipper.

       Ringerike tingrett har ved dom av 15. februar 1965 tatt stilling til tolkningen av en likelydende bestemmelse mellom en fester i området og Gunnar Sundeid som var opprinnelig avtalepart i festeavtalen i denne saken. Ringerike tingrett konkluderte i denne saken slik:


« På grunnlag av ovenstående finner retten å legge til grunn at grunneieren har rett til å drive hugst på festetomten etter forstlige prinsipper, - dog slik at han må etterkomme festerens ønske om hvilke trær som skal felles hvis disse er forenelige med forstlige hensyn. - Hvis fester helt unnlater å fremsette ønsker, må grunneieren stå fritt til å foreta hugst innen en forstlig forsvarlig ramme. Grunneieren kan derimot ikke foreta snauhugst selv om dette skulle være ønskelig av forstlige grunner. Retten vil dog bemerke at grunneieren ved sin hugst bør ta rimelig hensyn til festeren interesser også når de unnlater å fremsette ønsker. »

       Avgjørelsen har som nevnt ikke direkte rettskraftsvirkninger mellom partene i denne saken, men lagmannsretten legger til grunn at den forståelse av kontrakten pkt. 4 som Ringerike tingrett her uttrykker i praksis har vært lagt til grunn av så vel grunneier som de fleste festerne i området. Lagmannsretten kan ikke se at det er holdepunkter for en annen forståelse av kontrakten pkt. 4 i denne saken.

       Det er på det rene at ankemotparten ikke varslet Erlvang før hogsten. Så langt lagmannsretten forstår skjedde det heller ikke noen systematisk varsling av de øvrige hytteeierne i området, dog slik at leder for Roligmoen hyttelag, var kjent med at hogst skulle skje. En plikt til å varsle fester om at hogst skal skje er ikke direkte nedfelt i festekontrakten. Et slikt varsel fremstår etter lagmannsrettens oppfatning som rimelig hensett til den omfattende hogst som skulle skje i området. Lagmannsretten kan imidlertid ikke se at et varsel i dette tilfellet ville gitt mindre hogst, jf drøftelsen nedenfor under behandlingen av tomtefesteloven §16.

       Det neste spørsmålet blir således om hogsten som ble foretatt i desember 2004 var forstlig utført. Sundeid hadde engasjert skogsentreprenør Bjørn Tandberg til å utføre hogsten. Skogen i området besto i hovedsak av furu og en del gran. Tandberg har forklart at han i hovedsak sluttavviklet granskogen, og foretok tynning av furubestanden. I tillegg var noen trær blitt fjernet for i nødvendig utstrekning å komme fram med hogstmaskiner og andre redskaper. Lagmannsretten legger etter forklaringene fra de sakkyndig vitnene professor Trond Eid og skogbrukssjef Hans Bergan, til grunn at skogen i området var hogstmoden og at den hogsten som ble foretatt senhøsten 2004 var forstlig utført.

       Når det gjelder trærne i umiddelbar nærhet av hytta, herunder grantrærne bak hytta (på nordøstsiden), legger lagmannsretten til grunn at også hogsten av disse var forstlig. Grantrærne sto på kalkholdig jord, og faren for råte var stor. Dersom disse trærne ikke var blitt hogd var det fare for at de kunne falle ned over hytta og gjøre skade på denne. Dette hadde tidligere skjedd med en annen hytte i området. Av bevisføringen i saken fremgikk det videre at Sundeid av denne grunn hadde fått beskjed fra de andre festerne om å foreta hogst rundt hyttene, og at Sundeid ellers ville måtte dekke eventuelle egenandeler ved et senere forsikringsoppgjør dersom felling av disse trærne ikke fant sted.

       Etter hogsten i desember 2004 var det et betydelig vindfall også på Erlvangs festetomt. Retten legger etter vitneforklaringene til grunn at en vesentlig del av vindfallene skjedde mot syd, mellom hytta og veien/parkeringsplassen, hvor innsynet fra øvrige hytteeiere er størst. Vindfallet var et resultat av et kraftig uvær som fant sted i januar 2005, og lagmannsretten legger til grunn at det ikke var avgjørende hvordan hogsten var gjennomført.

       På denne bakgrunn og etter befaring, legger lagmannsretten til grunn at hogsten i området, herunder på Ervangs festetomt, var forstlig utført, og at området ikke ble snauhogd. Dette ble for øvrig ikke bestridt av den ankende part under ankeforhandlingen.

       Lagmannsretten har etter dette kommet til at festekontrakten pkt. 4 gir Sundeid rett til å foreta den hogst som er utført på Erlvangs festetomt. Anken har således ikke ført frem på dette grunnlag.

       Tomtefesteloven §16

       Fester kan etter tomtefesteloven §16 første ledd annet punktum motsette seg hogst når dette fører til redusert trivsel.

       Etter denne bestemmelsen kan en fester - selv om det er inngått avtale som begrenser festers rett til å foreta hogst på festetomten - kreve at bortfester « i rimeleg mon » tar bort trær som er til hinder for utsikt eller på annen måte er til ulempe, og motsette seg hogst av trær som « bør verte stående for trivnaden si skuld ». Bestemmelsen gir et minimumsvern for fester når denne har inngått en avtale som begrenser fysisk råderrett med hensyn til hogst på festetomten. Tingretten har feilaktig lagt til grunn at tomtefesteloven §16 ikke kommer til anvendelse i denne saken fordi det foreligger en avtale mellom partene.

       Denne bestemmelsen kan ikke være til hinder for enhver hogst på festetomten. En fester kan « i rimelig mon » motsette seg at trær på festetomten felles ut fra trivselshensyn. Hva som er rimelig i det enkelte tilfellet må bero på en avveining mellom festers interesser og grunneiers interesser. Ut fra eiendommens plassering i et typisk skogsområde, og at avtalen mellom partene forutsetter forstlig hogst, hadde Sundeid har rett til å foreta hogst på eiendommen. Rekkevidden av bestemmelsen i denne saken må derfor være begrenset til å kunne motsette seg felling av enkelte trær. Et slikt krav skal være begrunnet i trivselshensyn. Det må her legges en objektiv vurdering til grunn.

       Når det gjelder hogsten i området generelt, hadde Roligmoen hyttelag gjennom en årrekke øvet press på Sundeid for å få igangsatt hogst. Det hadde skjedd en betydelig vekst og fortetning i området i festekontraktens løpetid, og de aller fleste av hytteeierne ønsket utsikten tilbake. Dessuten var det en del grantrær i området med stor råtefare, og som kunne falle ned over bebyggelsen og gjøre skade. Da festernes ønsker om hogst ikke ble etterkommet av Sundeid, nektet en hytteeier å betale festeavgift inntil hogst ble foretatt. Det var bare Erlvang som ikke ønsket felling av trær. Lagmannsretten har etter befaring på tomten forståelse for at mange ønsket økt utsikt, og kan ikke se at hogsten generelt sett var i strid med tomtefesteloven §16 første ledd tredje punktum.

       Når det gjelder trærne i umiddelbar nærhet av hytta, har Erlvang etter lagmannsrettens oppfatning et større krav på vern etter tomtefesteloven §16. Det må legges til grunn at grunneier må varsle fester ved større tiltak på festetomten. Det er heller ikke etter tomtefesteloven §16 første ledd annet punktum oppstilt noe eksplisitt krav om varsel til fester om at hogst skal skje. Et varsel om at avviklingshogst vil bli foretatt er imidlertid en forutsetning for at Erlvang skal kunne fremkomme med ønsker med hensyn til hvilke trær som skal bevares, og at grunneier skal ta hensyn til disse forutsatt at dette er rimelige og forenelig med forstlige prinsipper. Et slikt varsel fremstår etter lagmannsrettens oppfatning som rimelig hensett til at en avviklingshogst gjør et såvidt stort inngrep i omgivelsene rundt hytta. Sundeid burde derfor ha varslet Erlvang om at hogst ville bli foretatt, slik at Erlvang fikk reell mulighet til peke ut de trærne som det var ønskelig å beholde på tomten dersom dette lot seg gjøre.

       Under hogsten hadde Tandberg også felt trær tett inntil hytta, herunder grantrærne bak hytta (på nordøstsiden). Lagmannsretten legger etter befaringen til grunn at disse trærne i det vesentlige ble hogd på grunn av råtefare for å unngå skade som følge av senere vindfall. Et varsel fra Erlvang om at man ønsket å beholde enkelte av disse trærne ville neppe ledet til et annet resultat. Også for grantreet på hjørnet av hytta mot nordøst var antatt råteskadet på hogsttidspunktet, og det legges til grunn at dette ville ha blitt felt uavhengig av om det var gitt varsel eller ei.

       Det ble også tatt ned et rognetre som sto nær hytta mot sydvest, og som hadde stor affeksjonsverdi for Erlvang. Lagmannsretten legger her til grunn at det ikke forelå råtefare eller andre forhold som skulle tilsi at treet måtte felles. Lagmannsretten forstår det slik at dette treet ble hogd for å øke fremkommeligheten for hogstmaskinene, men at det ikke var strengt nødvendig å felle treet for dette formålet. Ved et varsel fra Sundeid kunne dette treet kanskje ha vært skånet under hogsten. Det er imidlertid vanskelig å se det forhold at Erlvang ikke var gitt mulighet til å merke av dette eller andre trær som han ønsket å beholde, gir en slik redusert trivsel at tomtefesteloven §16 er overtrådt. Lagmannsretten har derfor kommet til at anken heller ikke på dette grunnlag kan føre frem.

       Konklusjon

       Etter dette stadfestes tingrettens dom i sin helhet i det lagmannsretten ikke har merknader til tingrettens saksomkostningsavgjørelse.

       Saksomkostninger for lagmannsretten

       Anken har vært forgjeves. I samsvar med hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd pålegges den ankende part å erstatte omkostninger for lagmannsretten, idet det ikke foreligger særlige omstendigheter som kan begrunne unntak fra erstatningsplikten.

       Advokat Buttingsrud Mathisen har fremlagt omkostningsoppgave på kr 56.740 hvorav kr 52.000 utgjør salæret for lagmannsretten. Omkostningene anses nødvendige og saksomkostningsoppgaven legges til grunn.

       Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

1. Ringerike tingretts dom stadfestes.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Jan Erlvang 56.740 - femtisekstusensjuhundreogførti - kroner til Johannes Berg Sundeid innen to - 2 - uker fra forkynnelsen av denne dom, med tillegg av forsinkelsesrente etter forsinkelsesrenteloven §3 første ledd første punktum fra forfall til betaling skjer.

Sist oppdatert 28. oktober 2007