Tips om salg av bolig
Lokalkjent
Du trenger ikke en "lokalkjent" megler. Enhver megler kan sette seg inn i hvor bussholdeplasser og skoler ligger i forhold til ditt salgsobjekt. Du kan med fordel innhente tilbud også fra meglere som har adresse noe lenger unna. Dersom en "ikke lokalkjent" megler tar på seg oppdraget må vedkommende sette seg inn i lokal geografi, uten å belaste deg for det. Prisen må være konkurransedyktig og kvaliteten må være like god. Ofte vil meglere strekke seg langt for å få et oppdrag.Lignende oppdrag
Dersom megleren skryter av å ha hatt flere lignende oppdrag, for eksempel i samme borettslag, er dette et argument for å senke prisen, i og med at mye av arbeidet allerede er gjort.
Avisannonsering
Avisannonsering var nødvendig tidligere. Aftenposten var for eksempel markedet for eiendomsannonser i Oslo-området. Slik er det ikke lenger. Tenk deg at du skal kjøpe bolig. Du vil sikkert lese Aftenposten og sikkert de gratis reklameavisene som ulike meglere legger i postkassen din, men du vet at der får du hummer og kanari. Når du foretar et målrettet søk er sjansen stor for at du benytter Finn.no eller en av de andre internettbaserte eiendomsdatabasene. Her kan en sette opp flere ulike søkekriterier og følge et spesifikt marked meget nøye. Internettannonser er vesentlig rimeligere enn avisannonser. Internettannonser treffer de spesifikke kjøperne direkte, mens avisannonser "treffer alle". Eiendomsmegleren vil fortelle deg at det er lurt med store avisannonser i flere aviser. Dette er for å profilere eiendomsmegleren, slik at nye kunder velger denne megleren. Du som selger er ikke interessert i å betale for meglerens profilering. En annonse på Finn koster i underkant av kr. 3.000,- og er alt som behøves for å selge en eiendom i 2007.
Lister
Meglere sier ofte at de har lister av kjøpere som bare venter på å by over seg for boliger nettopp i ditt nabolag. Slike lister finnes oftest ikke. Se eksempel her. Hvis listene ikke finnes er det et klart brudd på markedsføringslovens § 2, foruten at det demonstrerer meglerens uhederlighet.
Dersom en megler hevder å ha slike lister er det et argument for å la være å annonsere i overhodet. La megleren komme med listen sin og fylle visningen med den. Er det sant at listen eksisterer, vil du spare tusenvis av kroner på annonsering. Er megleren uvillig til dette, er det antakelig en løgn at listen finnes. Da bør du vurdere en annen megler.
Meglerprovisjonen
Meglerprovisjon er standard 2,5 % av salgs-summen eksklusive mva. Arbeidet med et salg er stort sett det samme om det selges en hytte til kr. 300.000,- eller en kakseeiendom til 30 millioner, men meglers provisjon blir 100 ganger så stor i det andre tilfellet. Har du en kostbar og lettsolgt eiendom, kan det lønne seg å innhente tilbud fra flere meglere.
Mange eiendomsmeglere opererer med "tilretteleggingsgebyr", "annonseringspakker", "oppstartgebyr" og lignende. Vær nøye med å legge sammen alle utgiftene før du finner ut hva den reelle meglerprovisjonen er. Det kan være lett å operere med en lav prosentsats dersom alt kommer i tillegg.
I gode tider der eiendommene selges fort er det prutingsmonn på meglerprovisjonen.
Innhent alltid flere tilbud på eiendomsmegling, før du signerer oppdragsskjemaet.
Tid
Skaff deg selv god tid. Megleren vil mase om å få oppdraget, men deretter vil gjerne megleren ha god tid før prospektet skal være ferdig. Megleren bruker denne tiden på å innhente bakgrunnsinformasjon som heftelser og servitutter som er tinglyst på din eiendom. Dersom det viser seg at noen fra gammelt av har beiterett i hagen eller noen på 1800-tallet fikk livsvarig bruksrett til en bolig på eiendommen, så kan slike servitutter vanligvis ryddes av veien, slik at den nye eieren får et "renere" skjøte.
Mellomfinansiering
Pass på at du aldri kjøper ny bolig og avtaler en overtakelsestid for så å satse på at du får solgt din nåværende bolig og får oppgjøret for den, før overtakelsen av den nye boligen. Mange har gått i den fellen og mange har følt at de har alt for dårlig tid. En føler at det brenner under føttene slik at en "bare må" akseptere et eventuelt bud en får for den nåværende boligen. Her taper man fort flere hundre tusen. Løsningen kunne vært at en oppsøker sin bank og forklarer situasjonen. De fleste banker vil tilby såkalt "mellomfinansiering" som innebærer at banken låner ut dobbelt så mye som den normalt ville gjort til deg/dere, slik at dere kan sitte med to boliger en kort tid. Renten er høyere enn for ordinært boliglån i den tiden banken tar "dobbel risiko". Som eksempel kan en tenke seg at en kjøper et hus til 4 millioner med ordinært lån på ny bolig på 3 millioner. En bruker 1 million i egenkapital. I overgangsperioden vil en sitte med nåværende bolig også. Den nåværende boligen er verd 2 millioner hvorav 1 million er gjeld. Det som ikke er gjeld på den nåværende boligen er den millionen man bruker som egenkapital i den nye boligen. I overgangsperioden har en eiendom for 6 millioner og en egenkapital på 1 million. Har man så en normal betjeningsevne som tilsvarer lån på 3 millioner ser en at gjeld på 5 millioner kan bli tøft. Hvis vi setter renten på de 2 ekstra mellomfinansieringsmillionene til 10 % vil kostnaden for mellomfinansieringen være kr. 16.666,- per måned. For to måneder, som føles som et hav av tid i en salgsprosess, betaler man kr. 33.000,-. Dette er billig sammenlignet med de flere hundre tusen som kan vinnes på å ikke "måtte selge" til skampris.
Mellomfinansiering kan ordnes og avtales uten at den nødvendigvis må benyttes. Da er det en gratis forsikring!
Tips om salgsprosessen steg for steg
Annonser
Megler skriver annonsetekster og lager bilder til annonser. Insister på å få "solskinnsbilder".
Prospekt
Megleren lager prospekt. Insister på å få "solskinnsbilder". Rydd og pynt. Bilder utendørs fra en regnværsdag selger dårlig. Pass på å opplyse om alle feil og mangler i prospektet. Det du har opplyst om kan ikke kjøper påberope som mangel i ettertid. Du kvitter deg med en tikkende bombe. Få også med at eiendommen overtas som den er.
Visning
Visningen er den viktigste og avgjørende delen av markedsføringen av din bolig. Det er viktig å gi et riktig bilde av boligen og vise dens muligheter. Gi et godt førsteinntrykk og sørg for at:- gressplen er nyslått eller at det er nymåkt for snø
- boligen er ryddet og rengjort
- boligen er lett møblert
Megler sørger for:
- visningsskilt slik at alle finner fram
- salgsprospekter til alle samt at informasjon om boligen og nærmiljøet er
tilgjengelig
- liste over potensielle kjøpere
- å kontakte interessenter etter visning og gir deg fortløpende tilbakemelding
på interessen for boligen din.
Noen eiendomsmeglere holder visning kun etter avtale. De mener dette gir et
eksklusivt preg. Det er feil, fordi interesserte kjøpere kan ha en høyere
terskel for å avtale en spesiell visning kun for dem, enn å komme innom en
annonsert fellesvisning.
Hvis en interessent ringer, bør selger eller megler kunne ordne visning, selv om telefonen kommer en lørdag. Frem til boligen er solgt bør du være tilgjengelig på mobiltelefon alle dager, inklusive helger i tilfelle en interessert kjøper skulle ringe.
Budrunde
Rask oppfølging av de interesserte er essensielt. Megleren sørger for dette. Når er det riktig å akseptere et bud og når er det bedre å arrangere en visning til? Her kan det stå om mange hundretusen kroner.Vær oppmerksom på at en eiendommegler lever av provisjon. 2,5 % av 4 millioner er ikke spesielt annerledes enn 2,5 % av 4,5 millioner en måned og 2 visninger etter. For eiendomsmegleren er det alltid mest økonomisk å avslutte salget og få inn et nytt oppdrag.
Eiendomsmegler A kan i eksempelet vente til den rette kjøperen dukker opp. Slik vil eiendomsmegleren få ett salg på to måneder. Megler A oppnår den beste prisen, 4,5 millioner og sitter igjen med 2,5 % provisjon, altså kr. 112.500,-.
Eiendomsmegler B kan i eksempelet anbefale deg å selge til 4 millioner. Slik vil eiendomsmegleren få to salg på den samme tiden det ville ta å oppnå den beste prisen. Megler B oppnår ikke den beste prisen, men selger til gjengjeld to eiendommer til 4 millioner og sitter igjen med 2,5 % provisjon, altså kr. 200.000,-.
Eiendomsmeglere lar seg ofte lokke til å anbefale salg der det ikke er i selgers interesse. I eksempelet over tjener megler B nesten dobbelt så mye som megler A, men megler As kunde tjener nesten en halv million mer enn megler Bs kunde.
Det lønner seg ikke å selge midt i ferier.
Eiendomsmegleren mottar budene, avklarer forbehold og reservasjoner og holder deg løpende oppdatert. Når du har akseptert et bud, er eiendommen solgt.
Kontrakt
Megler utarbeider en kontrakt. Kontrakten er en formalisering av den avtalen som er inngått ved at du har akseptert et bud. Pass på å gjenta opplysningene om alle feil og mangler i kontrakten. Det du har opplyst om kan ikke kjøper påberope som mangel i ettertid. Få også med at "eiendommen overtas som den er."
Oppgjør
Dette er egentlig det vesentligste punktet i et eiendomssalg. Det vil være en katastrofe om din eiendom overskjøtes til kjøper før betalingen er i orden. Kjøper er på sin side ikke interessert i å betale før han får hjemmelen til eiendommen. Dette er grunnen til at det eksisterer eiendomsmeglere overhodet. Megleren er en betrodd mellommann som er strengt lovregulert, som har stilt sikkerhet for sin virksomhet og som overvåkes av Kredittilsynet.For deg skal oppgjøret være bekymringsfritt. Megleren løser ut alle heftelser og gjør opp gjeld du måtte ha slik at kjøper får overdratt en eiendom fri for pengeheftelser. Når kjøper har fått et tinglyst skjøte, fritt for heftelser, utbetales restoppgjøret til deg.
Overtakelse
Når oppgjøret er i orden er det tid for å overlevere nøklene. Selger og kjøper går gjennom boligen sammen og utfyller en overtakelsesprotokoll.
Annonser: